Apesar del fuerte aumento de los tipos hipotecarios, el precio medio de la vivienda en España se encareció cerca del 5% en 2023. Además de la escasez de oferta en las grandes ciudades y mejores áreas costeras –a la que poco ayudan a resolver las políticas públicas–, hay dos potentes fuerzas que seguirán impulsado la demanda y los precios en estos dos próximos años.

La primera es un aumento de la población muy superior al que proyectaba el INE. Entre 2022 y 2023, el número de residentes registrados aumentó en cerca de 1,1 millones (un 2,3%), ya que la entrada de 1,3 millones de personas nacidas en el extranjero fue muy superior a la caída en unas 200.000 de las nacidas en España. Esto supone la creación de casi 300.000 hogares al año, más del triple de las viviendas construidas.

La segunda ha sido el crecimiento del 11% de la renta bruta agregada de los hogares por la combinación de la creación de empleo, los incrementos salariales y de unas rentas no salariales (intereses, dividendos y resultados de trabajadores autónomos y empresarios individuales) que se dispararon un 18%. Aun con el aumento de la población y de la presión fiscal, la renta media disponible por hogar se elevó –de forma desigual– más de un 7%.

Las previsiones del Banco de España apuntan a que esta métrica mejorará en torno al 4,5% en 2024 y al 3,2% en 2025. Junto al aumento de la población y el previsible abaratamiento de las hipotecas (con el Euríbor bajando del 3,0% el año que viene), llegamos a la conclusión de que el precio medio de la vivienda en España podría subir otro 4% este año y un 3% en 2025 y aun así permitir que la tasa de accesibilidad mejore algo.